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我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的真实的情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过14年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。
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你好，临近选房了，我心里反而很担心，因为也是看了成都楼市起起伏伏好几年的，担心买到了就亏，或者买到了就不是热点板块了，因为成都楼市太容易转移重点了，几乎隔一两年就不一样，怎么理解和消化这种现象呢？
最近看到一些文章或者叫说法，大致意思就是当前的主流板块，新房迭代，热度居高不下，一派歌舞升平，因此沾沾自喜，洋洋得意，关键还要去踩踏对比一下其他板块。
如果稍有楼市经验的话，就知道这玩意儿真的是三四年河东，三四年河西，今天你拉踩我，明天他就拉踩你，永远没个尽头，只能说图一时嘴快，博大家一笑。
产品迭代，表象是政策，内里是行业发展，时间的推演，内卷无止境，其实当前大家都心知肚明。
关键是控地，去年拍A板块，那么它必然是市场热点，今年拍B板块，那么B板块又成为新晋主流。
另外我想说，市场热度很大一部分来自舆论，要么是开发商组团造势，要么是白领们霸占话语权，但扪心自问：这种热度是否持续的，或者真实全面的呢？
A板块周边生活工作的客群，即便后面有更新更好的BCDEFG，买房重心还是该侧重A板块的，至少相比其他板块，没有十恶不赦，没有天上地下的差别吧？
你好，我21年高位上车大面**三期的刚需房，现在来看，要亏差不多40万，现在是我儿子上班在武侯那边，不知道是熬一手还是趁着这个烂行情置换？大面的83平清水房，总价168万，加上装修13万，血亏。现在要是买的线万，想着能否把之前亏的赚回来？
目前来说，你们主要的诉求是资产优化，避免扩大亏损，及时找补在楼市增值回来，与此同时还要兼顾到自住通勤需求。
实际上你们是有置换的能力的（预算220-300万左右），当前之所以还没卖**主要是觉得亏损较大，难以接受。
先说**三期，这个盘是龙泉的大面，纯粹的刚需板块刚需盘，只适合当初一手房东买入成本低，本身能力有限，长期寻求自住，周边工作通勤的买法，也还算将就。但是21年房价太夸张了，粗略估计是超过2万了，我也找到了当初的那套成交记录，算是顶峰相见，冒进上手了。而且还是清水房，加上装修就是181万了，还不算资金利息，不敢细算，反正是要亏，这是一个现实。
现在你儿子在武侯上班，需要简单穿城，通勤稍远，这个还可以勉强接受，都无所谓。但另外最关键的就是大面的本身价值不高，目前成交行情很惨淡，好的话单价一万四五，差的话单价一万二三，你们亏损的，很可能不止40万哈，有心理上的准备吗？
你说的亏40万出售，按照140万成交？除非你们的房源本身装修、楼栋楼层位置在同小区里非常优越，与此同时还有意向准客户（-40万）买下来，如果有的话，那么我劝你抓紧卖！
因为我判断1.68万的单价对这里而言还算是很高的状态，而且长期来说，还有继续扩大亏损的趋势，关键是大面的板块能级，上限不高，以后涨回来的概率极小极小。除非再遇到一轮的房价暴涨潮（很难），但换个角度说，你的暴涨别人的也会暴涨，其他更优质的地段产品，还会涨得更多，房价如逆水行舟不进则退，变相的还是亏损。
所以亏损是必然，不要期待未来翻盘，这是既定事实，虽然很难受，但的确要清醒认识。
假设市场价更惨，比如成交按照100万来说？我觉得就进入了一个平衡点，算是它的价值底部，没有比这更差的情况了。因为目前这种房子租金2k左右，年化2.4%左右，基本和大额定存差不多了，也就是说套现出来意义也不大，还不如继续拿着，收益一样还有一套房保底。
总的来说，假设是100万，那么就不建议卖了，的确亏太多，而且是底部。假设是140万的话，那么就建议赶紧卖掉，还有下跌风险，积极置换。假设是100-140万之间的线万为中间数来做判断。
不卖就苟着，当纯自住的用途，卖的话，你们也说了，预算大概是220-300万，这样一个时间段我建议要么捡漏优质次新二手房，要么考虑折价新房。
他这边地块还挺多的，学区概念也有所提升，到金融城也不远（9号线的话），早先有新房进入到二手市场的，后面有顺销中的尾盘，现在有主流的三大刚改盘，接下来还有排队上市的其他三四宗地块。
**大多数人应该很熟悉，是成都新房市场为数不多的300万级产品，在主城区，在西门尤为少见。你们要想250万买下来的话，可以了解一下它，学区划片，产品梯户比和价格，都可以说满足你们的预算。有兴趣也可以找我们，再给你申请额外优惠。
这个盘的抗性是机场航线，背后自建房（整体界面）和地铁（自测步行距离）以及教育（其实不错了，已经化到机投南的小学来了，不是机投小学或者科技园小学）；但卖点是产品户型，116做1T1户，片区内品质最高。
武青南路这条主干道对面，就是**，和**算是对手盘，板块内的通用缺点都一样，但是存在2点变化，一是学区概念更丰富，比如小学——川大附小明德学校（原武青西三路小学）；初中——七中墨池书院中学（原武青西三路中学）。二是产品户型，据反馈要差一些，看个人理解。
如果觉得新房总价高，单价砍下来也要2万好几的话，那么退守捡漏一些二手房也没问题的。
还是拿武侯为例，武侯新城可以看经典的**（114平套三）；机投的**、**（单价不到2万，次新房，但是要注意航噪接受度）；桐梓林附近可以看**。
然后还是围绕武侯，看看其他区域，高新站南可以看**（干挂石材，96平套三双卫，学区好，但是临近三环有噪音）；青羊区还可以了解一下外光华蔡桥周围，比如很次新的**、**我觉得都是很不错的产品+地段，整体价值是远高于大面的。
但当前核心点还是专心卖大面（价格到位的话），卖掉了后，估计前面说的二手房还要降一波，此时再好好砍价一番，我觉得虽然**亏了40万，但是后面买的二手房，你也大刀砍下来了大几十万，所以亏损是可以转移的，付出的成本还是那么多，但你的房子却得到了质的提升。
这就是低卖低买的逻辑，卖得低，买的也低，降低了摩擦成本（中介费税费），也趁着当前的低迷行情，大肆砍价买的房子，把亏损和矛盾转移出去，算综合账，而不是简单的一套房的单一账。
你好，我在理工大这边工作，想买成华区的房子，也是我们第一套房，新房二手房都可以，尽量新房吧？预算250万，未来有小孩，但是现在不想要非常好的学区房，就像你说的，不提前溢价。在贝壳中介的介绍下看过国贸锦园、中旅·启境、深业泰荣府等5个新盘，但是这些盘不太符合需求，就没考虑。
老师你是在理工大工作的，暂时也不需要很好的学区，因此我们接下来讨论的基础在于一种原因是理工大稳定上班，周围通勤考虑。另一方面暂时还没小孩，所以学区要求不做强行设定。
基于这样的想法，按照250万左右的预算，你们也第一先考虑新房的话，我觉得大的方向是新房看二八，二手房看万年场+杉板桥+二八的概念。
新房为啥看二八呢？因为二八板块本身在三环内铁路线内，和主城核心区融为一体，本身又是规整的千亩新板块，未来的格局界面是很不错的，未来定义为三环内难得的整齐的刚改改善板块。当然最重要的还是距离理工大很近，几乎一街之隔，步行即达。
反观此前你被带看过的其他楼盘，你会发现都是铁路线外围的非核心区，这种区域除了满足预算，其他在能级性价比上可以说一塌糊涂。另外就是中介的佣金很高，他们积极性也高，你懂的哈？
国贸锦园虽然距离理工大近，但是板块是孤盘，未来非常没存在感，流通性保值性堪忧；中旅·启境的位置在三环外，比国贸还坑；深业泰荣府在动物园这边了，远离地铁（规划中的23号线不晓得猴年马月），挨着高速，所以上限也很低。
还是只有回来看二八的两个盘，从地段价值上来看，虽然会感觉贵一点，但是明显更踏实。
1、成华二八板块，蜀道翰林府，平，套三双卫，得房率88%，优点是地段好，学区好，板块核心地段，缺点是开发商口碑一般，产品是2T3的高层。优惠下来估计是250-260万可以拿下。
2、同样二八板块的，中建匠心里，平套三双卫，2t3的小高层，得房率89%，优点是单价总价更低，大概250-260万左右可以买入。缺点是位于板块边缘，可拓展的空间不高。
如果你铁定要看新房的话，选择这两个盘准没错，是你250万左右还能买到的最优解。接下来可以我这边带你看房，到时候拉个群给你详聊。
二手房相比新房房龄老旧一些，但优势是单价总价可能更低，然后地段配套可能更好（即买即住）。
比如万象城经典的**，210+可以拿下套三。优势是**次新房，地段好配套好，缺点是超高层，单卫，临近高架等。然后杉板桥可以了解一下**（品质高，得房率高，有洋房和高层，可以买84平的套三单卫，大概200左右拿下，该小区周边人气旺，生活气息非常好，年轻人很喜欢的）；东郊记忆可以看**（88平套三1.5卫，生活气息非常好，学区也不错，比中粮好，但是超高层，格局一般）；回来二八，看二手房能了解**，99平套三双卫，总价210-250万左右，和前面说的两个新房价格面积很相似，但它是T5高层，得房率也比不上新房，只能说即买即住更肉眼可见，而且总价的确可以谈下来一点。
总的来说，假设你有新房情节，对新房的户型，梯户比产品更有想法的话，那么就只考虑二八的蜀道和中建匠心里即可，没问题的，如果你想看二手房的话，我这边也可以来安排看房的哈。